银根放松下中国地产商渡过"高危期" 但无助楼价

* 放松银根有助发展商

* 敏感的楼价底部难测

* 经济放缓考验发展商生存能力

随着中国放宽银根以及为房地产政策松绑,捉襟见肘的房地产商似乎已渡过资金"高危期",但这不意味着楼价已见底.

业内人士指出,经济环境低迷,就业市场恶化,放松银根对楼市的刺激有限.之前房地产业无缘中国十大产业振兴计划,从侧面看出政府对楼价的态度:北京并不希望因振兴之说,而推高敏感的房地产价格,从而引发更为敏感的社会问题.

"银根放松虽然非直接流向房地产行业,而是对中小企业放宽信贷,但这会令商品流动重新活跃起来,间接令地产行业受惠."一名以广东为基地的地产公司管理层表示.

中国去年下半年对信贷规模放宽控制,加上中央政府推出4万亿元人民币的刺激经济措施,去年11月至今年1月的信贷增长连续三个月加快.中国周四公布,2月份新增人民币贷款达1.07万亿元.

为刺激房地产投资和消费,中国去年底以来对先前出台的楼市降温政策进行调整,包括放宽对购房者的首付要求等.但所有的官员无一例外地避谈对"楼价"的评论,总理温家宝也只称楼价需要在"合理的水平".

**考验生存能力**

内地银行现时对房地产商放贷仍谨慎,放贷与否主要取决于发展商手头的项目,其中大型发展商的住宅项目,相对较易获得银行的贷款.但对于酒店或写字楼项目,银行则会较为审慎.

而在资本市场筹资亦不容易.能在低迷股市中融资的房地产公司,多为具政府背景的企业,如分别于去年12月和今年2月供股的中国海外发展(0688.HK: 行情)和方兴地产(0817.HK: 行情),最终控股股东均为中央企业--中国建筑工程总公司和中化集团.

至于市值逾200亿港元的民企广州富力地产(2777.HK: 行情),去年11月宣布拟在内地发行不超过60元人民币的境内公司债,但至今仍未有下文.

售楼套现亦是解决发展商现金流的主要手段,中国海外、华润置地(1109.HK: 行情)、世茂房地产(0813.HK: 行情)等大型地产商公布的1-2月销售面积按年都增长逾倍.但有一些分析师指出,销售回暖的背後是有发展商通过调低价格促销,以减存货并套现偿付到期债务.

苏格兰皇家银行(RBS)亚太区地产研究部主管吴嘉俊说,现阶段就要看地产商的生存能力,"很多投资者仍然相信中国房地产市场长远潜力庞大,但在三年後,过了这风浪,哪些公司仍然存在呢?肯定是那些大国企、蓝筹公司如中国海外、华润等."

不过,他相信市场出现大型整合比较困难,因为每家发展商对本身的价值均有其看法.

在中国投资基建和房地产的顾问集团巴硕(Bazo)创始人郑小平说,没有上市的小型开发商,因整个理念较为欠缺,融资手法和渠道比较少,最易成为购并的对象.

"跟日本相比,日本已有多家上市房产商倒闭,但中国至今未有一家...中国有4-5万家房产开发商,其实整合一直在发生."他说.

**楼市何时见底?**

银根放松虽有助缓解发展商的资金困境,但难以触动楼价.

评级机构穆迪经济分析师陈颖嘉指出,今年内地房价可能持续下跌.政府保就业的承诺未能增强市民的信心,相信不少家庭将选择储蓄而非买房.

"我相信(楼价是否见底)这个问题没有人能够回答,因为中国市场太广,例如上海在过去这麽久的时间,一环以内的市中心楼价基本上没有跌,但是其他地方可能跌得很多,不能一概而论."巴硕的郑小平说.

本周公布的2月份中国70个大中城市楼价指数按年下降1.2%,为连续第三个月跌幅扩大.

RBS的吴嘉俊认为,不同城市楼市见底的时间各异,他相信南方城市如广州、深圳等会较快触底.

"即使见底後亦不会很快反弹,会在低位徘徊,因现时市场由用家主导,假如市场上没有投资者或炒家,很难会出现大幅的价格上扬.",他说.

标准普尔预计,若房价再全线下跌两成,大批开发商将面临严重的流动性问题,为了避免这局面出现,愈来愈多的企业将会出于现金需要出售手中的土地,而非房屋.该行对中资房地产业未来10个月的展望维持"负面".