潘石屹：楼市回暖假象 地产商资金紧张

"年初楼市回暖是假象，其实很多地产商资金紧张，今年是并购的大好时机。"昨天，在香港举行的年报发布会上，SOHO中国有限公司（以下简称SOHO）董事长潘石屹表示，目前在北京和上海，不少海外基金和国内开发商急于抛售商业物业，SOHO正与之洽谈。他还认为，在保障性住房及开发商资金压力下，房价仍会下调。

海外基金和国内开发商急于抛售

年报显示，2008年底，SOHO的净负债率为-46%，处于净现金水平。跟同行相比，资金实力可谓雄厚。对此，SOHO首席执行官张欣解释，因为去年公司选择了"冬眠"，没有大量收购土地和项目。此外，数量有限的项目都位于北京和上海的繁华中心区，去年的销售成绩不错，预售金额77亿元，同比增92%.因此，每股派息0.1元，与去年持平。

尽管认为今年形势依然很不明朗，潘石屹表示，现在是SOHO利用资金优势大举收购的绝好时机。据他观察，目前市场上，有些建成项目和周边土地的价格一样，如同面包和面粉的价格一样贵。而且，由于巨大资金压力，"面包"出售的急迫性更高。

潘石屹透露，北京和上海的商业地产中，急于出手的商业物业主要有两个来源，即海外基金和国内开发商。他们都面临资金短缺、要快速套现的压力，套现资产的迫切程度都很高。

这是因为，海外基金主要开发涉外写字楼，而这些涉外项目受金融危机冲击很大，空置率陡增，而且海外基金自身资金紧缺，因此急于减价套现。而国内开发商中相当部分是住宅开发商，他们在2008年消耗了大量资金，周转困难，而住宅地产又卖不动或者不肯降价出售，因此第一选择便是抛售商业地产项目。

收购规模最高可达200亿元

SOHO总裁阎岩告诉本报，上述海外基金和国内开发商她接触了很多，其中超过一半是海外基金，另外一小半是国内开发商。目前处于洽谈的不同阶段，预计年内会完成多项收购。由于SOHO写字楼的定位面向国内企业，因此，收购海外基金开发的涉外写字楼时，会考虑其是否适应SOHO的定位，或者通过降低租金的方式，改变其涉外的特点。

至于收购规模，最高可达200亿元。张欣介绍，2007年SOHO上市时筹集了约19亿美金，并没有随意挥霍。而2008年，预售金额77亿元，其中今年可入账43亿元，补充了营运资金。此外，去年获得民生银行(600016,股吧)30亿元3年期贷款，原来中信银行(601998,股吧)的20亿元贷款到期续贷，且最近又与中行签订100亿元的全面融资合作协议。由此，SOHO全部可用的资金与信贷达到200亿元以上。

年初回暖是假象，房价仍会下降

虽然专做商业地产，潘石屹对整体楼市也很关注。对于年初楼市回暖的说法，他并不认同，认为住宅市场还会调整，房价仍会下降。

虽然今年1、2月份楼市成交量回升，但潘石屹指出，其中相当大部分是保障性住房，并不意味着楼市回暖。以北京为例，过去4个月，保障性住房的成交面积占住宅总成交面积的几乎一半，成交金额占30%左右。

日前，住房部负责人也强调，在廉租房、经济适用房等保障性住房建设方面，政府非常有必要尽快加强，起码要使保障性住房在楼市所占比例达到50%左右。据此，潘石屹认为，在今年楼市的许多不利因素中，保障性住房将是最大的不利因素，楼市调整还将继续。

此外，潘石屹表示，在2006年下半年到2007年间，许多开发商大规模囤地，存货占用了大量的资金，资金链断裂风险很大，将迫使其下调房价。